Plan marketingowy nieruchomości cz.2

Polecane: wirtualne biuro nowogrodzka

Program ten obejmuje:
1. Rozdzielenie funkcjonalne i organizacyjne działalności handlowej od zarządzania nieruchomościami (poprzez utworzenie NOVA Nieruchomości Sp. z o.o.), zapewniające:
a. bezpieczne refinansowanie dotychczasowych zobowiązań PH NOVA S.A., dla których zabezpieczeniem staje się wyłącznie stabilny strumień przychodów z dzierżawy posiadanych przez nowy podmiot nieruchomości; jest to podstawowy czynnik istotnie zmniejszający ryzyko kredytowe z punktu widzenia instytucji finansujących;
b. racjonalizację procesu zarządzania działalnością handlową PH NOVA S.A., której wyniki oceniane są na podstawie pełnego rachunku ekonomicznego, uwzględniającego całkowite koszty użytkowanych zasobów.
2. W odniesieniu do nieruchomości wniesionych do NOVA Nieruchomości Sp. z o.o.:
a. Przekazanie części placówek w dzierżawę dotychczasowym ich pracownikom. Oferowane preferencyjne warunki najmu (czynsz o 2030% poniżej cen rynkowych) oraz korzystne warunki przejęcia zapasów towarowych (spłata w okresie 20 miesięcy) zapewnić mają ograniczenie kosztów redukcji zatrudnienia oraz minimalizację strat związanych z wyprzedażą zapasów. Realizowany na tych warunkach program umożliwił przekazanie pracownikom 6 z 22 funkcjonujących w połowie 2005 roku placówek.
b. Dzierżawa użytkownikom zewnętrznym placówek handlowych zapewniających opłacalność takiej formy działalności lub ich sprzedaż.
c. Sprzedaż bazy magazynowej a w przypadku znalezienia kupującego, którego oferta zapewniłaby uzyskanie ceny zbliżonej do wartości rynkowej oszacowanej przez rzeczoznawcę.
Realizacja powyższego programu zapewnia utrzymanie przez PH NOVA S.A. płynności bieżącej w okresie reorganizacji, stwarzając perspektywy osiągnięcia rentownej ekonomicznie działalności w 2006 roku. Równocześnie, program ten stworzy w NOVA Nieruchomości Sp. z o.o. nieobciążony zobowiązaniami handlowymi strumień przychodów pieniężnych o miesięcznej wartości ok. 390.000 zł.

Przyjęto, że w docelowej strukturze finansowej NOVA Nieruchomości Sp. z o.o. istotnym składnikiem kapitału o charakterze długoterminowym będzie zadłużenie o wysokości początkowej ok. 12,8 mln zł, odpowiadającej całkowitej wielkości zobowiązań PH NOVA S.A. z tytułu kredytów bankowych. Przyjęto, że finansowanie takie uzyskane zostanie w styczniu 2006 roku na następujących warunkach:
- wielkość kredytu: 3,1 mln EURO (ok. 12.800.000 zł)
- termin postawienia do dyspozycji i wykorzystania: styczeń 2006 roku
- oprocentowanie: 8,5% rocznie (EURIBOR + 4%)
- prowizja przygotowawcza: 0,5%
- warunki spłaty:
a) 96 miesięcznych rat o stałej wysokości (annuitetowych)
b) początek spłat części kapitałowej: wrzesień 2006 (8-miesięczna karencja z bieżącą spłatą odsetek)

Zabezpieczenia: hipoteka na DH „OZYRYS”, weksel własny in blanco

Zakłada się, że kredyt długoterminowy wykorzystany zostanie w następujący sposób (różnica pomiędzy sumą poniższych wartości a planowaną wysokością kredytu długoterminowego stanowi rezerwę zabezpieczającą przed efektami możliwych zmian relacji kursowych w walutach refinansowanych zobowiązań):
- 7,9 mln zł – na spłatę kredytu obrotowego uzyskanego jako finansowanie pomostowe
- 3,6 mln zł – na spłatę tych zobowiązań kredytowych PH NOVA S.A., które nie zostały zrefinansowane przy użyciu kredytu obrotowego

Otrzymanie kredytu długoterminowego stanowić będzie zakończenie procesu restrukturyzacji finansowej grupy NOVA, w wyniku której:
1. Obsługa finansowania zewnętrznego realizowana będzie z przychodów z dzierżawy, zmniejszając ogólny poziom ryzyka finansowego grupy.
2. Ogólny koszt finansowania zewnętrznego ulegnie znacznemu zmniejszeniu (o 40%-50%).
3. Zabezpieczenie hipoteczne na Domu Handlowym „ODYS” spełni wymagania banku finansującego.

W projekcjach finansowych uwzględniono wpływy i wydatki będące wynikiem finansowania pomostowego (kredyt obrotowy w wysokości 1.900.000 euro zaciągnięty w grudniu 2005 roku i spłacony po uzyskaniu kredytu długoterminowego w styczniu 2006 roku), jak i docelowego (kredyt długoterminowy w wysokości 3.100.000 euro, zaciągnięty w styczniu 2006, spłacany w miesięcznych ratach annuitetowych w latach 2006-2014). Przeliczenia bieżących sald zobowiązań z tytułu powyższych kredytów z euro na złote dokonano w stałej relacji kursowej 4,09 PLN/EURO.

Analiza danych wskazuje na to, że planowane źródła finansowania zapewniają Spółce realizację podstawowego celu, jakim w początkowym okresie działania (2005 rok) jest restrukturyzacja zadłużenia obciążającego przejęte od PH NOVA S.A. nieruchomości. Strumień przychodów generowanych przez przejmowane nieruchomości zapewnia bezpieczną obsługę zobowiązań operacyjnych i finansowych, w tym wynikających z kredytów bankowych uzyskanych na przyjętych warunkach.

Poprzedni artykuł:Plan marketingowy nieruchomości cz.1
Następny artykuł:Księstwo Warszawskie
TEST